正しい知識：住宅ローン（つなぎ融資）編

 

一生に一回の高い買い物である住宅

 

土地があるか否かによっては、

総予算が数千万円も変動しますが、

共通していえる事は、

大半の方が住宅ローンを組むという事です。

 

今回は住宅ローン編としてお伝えしていきます。

 

住宅ローンでお伝えしたい事は沢山あるのですが、

項目別に分けてみると、

 

・金利（変動金利、固定金利）

・期間

・団体信用生命保険

・つなぎ融資

・保証料、手数料

 

上記となります。

 

今回は、つなぎ融資編です。

※注文住宅を検討している方は重要な内容となります。

 

そもそもつなぎ融資とは何か？

 

土地がある方、土地が無い方で、

支払う相手先や時期など変わるのですが、

まずは下記で説明をします。

 

例：土地ありの方で注文住宅4000万の場合

※補足

自己資金200万

土地代金含まず

 

建てる会社がA工務店とします。

 

A工務店には、建物が完成するまで

お金を1円も支払わないという事はありません。

 

①A工務店に決めた際に50万

↓

②A工務店と請負契約をした際に100万

↓

③A工務店が着工をした際に1000万

↓

④A工務店が上棟をした際に1000万

↓

⑤建物完成後、引き渡し前に残金の支払い

 

※補足

①のタイミングの金額は10万～50万が多いです

②のタイミングで支払い無しの会社もあります

③のタイミングは請負契約の3割が多いです

④のタイミングでは請負契約の3割が多いです

 

このような流れになります。

 

銀行の考えは、あくまでも注文住宅の場合、

完成物件に対して融資をするので、

着工中などの未完成物件の状態では、

融資は出来ないのです。

 

つまり、完成をしてから4000万の融資が実行されますので、

⑤のタイミングに4000万が実行されるのです。

 

では、①～④のタイミングの支払いはどうしますか？

 

この問題を解決出来る融資がつなぎ融資です。

 

①A工務店に決めた際に50万

↓

②A工務店と請負契約をした際に100万

↓

ここまでは自己資金の200万から支払う事が出来たとしても、

 

③A工務店が着工をした際に1000万

↓

④A工務店が上棟をした際に1000万

 

ここでの2000万円の支払いは出来ません。

 

この2000万を一時的に補う事なのです。

 

銀行がこのようなつなぎ融資をしてくれる理由は、

⑤のタイミングで4000万が確実に実行される未来があるので、

都度の貸し出しを行ってくれるのです。

 

しかし、注意点として、

つなぎ融資の「手数料」と「金利」が発生するという事です。

 

詳細な金利の計算式はマニアックですが、

知りたい方のみ下記を確認して下さい。

 

●例

着工金1000万の場合の計算式

1000万×金利×365日÷残日数＝つなぎ融資金利額

 

となります。

 

具体的に金額を入れると、

 

1000万×2％÷365日×200日＝109,589円

 

約11万かかります。結構かかりますね。

 

ここでのつなぎ融資金利は3.75％なんてありますので、

その場合は、205,479円です。

 

更に中間金もかかりますので、

つなぎ融資の金利は数十万はかかると認識して下さい。

※つなぎ融資手数料も発生します

 

ここまでは土地がある方の話ですが、

土地が無い方は土地代金の支払いも

つなぎ融資で支払う事になるので、

更に金利負担分は増える事になりますので、

資金計画の際には諸経費として、

つなぎ融資金利代金を計上しといて下さい。

 

最後につなぎ融資の最大の注意点を述べます。

 

それは、金融機関によって、

このつなぎ融資の取り扱いをしていない銀行が多いという事です。

 

皆さんはネットで金利が低い銀行などを

探している方が多いのですが、

そもそもつなぎ融資を取り扱いをしていない

銀行が多いのです。

 

ここは最大の注意点ですので、気を付けて下さい。

 

更にマニアックな話ですが、

つなぎ融資期間の団体生命保険があるか否か、

保管金制度がある金融機関はつなぎ融資を使わなくてよい、

つなぎ融資の際に仮抵当権設定がある場合は諸費用が増える、

 

このような事もありますので、

今後の参考にしてみて下さい。

 

この情報がお役に立てれば幸いです。