失敗しない土地選び：道路（幅員）（市道、私道）（側溝の有無）（形状）編

 

家を建てる方は、土地あり、土地無しに分かれます。

 

土地が無い方は土地から探す事になりますが、

購入するまでに沢山のポイントがあります。

 

失敗しない土地選びシリーズでは、

確実に抑えておきたいポイントを

複数回に分けてお知らせしていきます。

 

第4回目は道路（幅員、市道、私道）（側溝の有無）（形状）編です。

 

1つずつ解説していきます。

 

・幅員

道路には道路の定義が建築基準法で定められており、

建築する際には道路幅員は4ｍ以上必要となります。

4ｍに満たない場合はセットバックをする必要があります。

セットバックとは道路中心線から2ｍセットバックを行い、

将来的に道路幅員を4ｍにする行為の事を言います。

このような事から土地の前の道路幅員では現状4ｍ以上が理想です。

 

・市道、私道

市道とは道路の所有者が行政名義という意味です。

つまり●●市が所有者となります。

市が所有者なので道路が傷んだりした場合、

税金で市が対応する事になります。

他方、私道とは個人が所有している道路です。

※法人名義の場合もあります。

市道は問題はありませんが、私道の場合は

注意点が沢山あります。

 

私道の注意点を説明すると共に、

建築基準法上の道路の種別を下記に示します。

道路は沢山の種類がありますが、

この種類により市道、私道を理解できます。

また前述の道路幅員との関連性もあります。

 

●建築基準法上の道路の種別一覧

 

①法第42条第1項第1号

道路法による道路（高速自動車道を除く）で、幅員4ｍ以上のもの。

一般的には国道、府道、市道が該当します。

 

②法第42条第1項第2号

都市計画法、土地区画整理法、

旧住宅地造成事業に関する法律、

都市再開発法、新都市基盤整備法、

大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する

特別措置法または密集市街地整備法による4ｍ以上の道路。

一般的には都市計画道路、区画整理による道路、開発道路など。

 

③法第42条第1項第3号

建築基準法施行時または都市計画区域編入時に

既に存在する幅員4ｍ以上ある道。

 

④法第42条第1項第4号

道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、

新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び

住宅地の供給の促進に関する特別措置法または

密集市街地整備法による新設または

変更の事業計画のある道路で、

2年以内にその事業が執行される

予定のものとして特定行政庁が指定したもの。

 

⑤法第42条第1項第5号

土地を建築物の敷地として利用するため、

建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、

これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。

いわゆる位置指定道路です。

 

⑥法第42条第2項

建築基準法施行時または

都市計画区域編入時に既に道として使用され、

それに沿って建築物が立ち並んでいる

幅員4ｍ未満の道で特定行政庁が指定したもの。

 

⑦法第43条2項

43条但し書き道路（43条2項2号許可）とは

「基準を満たし建築審査会の同意が得られれば建て替え可能となる道」

国が定めた一定の基準（次項で解説します）を満たし、

建築審査会の同意を得ることで、

建て替え可能となる道のことを

「43条但し書き道路（43条2項2号許可）」といいます

 

 

以上になります。

 

道路の種類が①～⑦までありましたが、

 

①法第42条第1項第1号

②法第42条第1項第2号

③法第42条第1項第3号

④法第42条第1項第4号

 

道路幅員の観点から言うと、

①～④は道路幅員が4ｍ以上ありますので

基本的には問題はありません。

しかし市道、私道の観点から言うと、

①～④は市道が大半ですが、私道の場合もありますので、

所有者には注意が必要です。

 

⑤法第42条第1項第5号

この道路は問題があります。

位置指定道路と言うのですが、

市道ではなく、私道が多いです。

行政に位置の指定を受けた道路として

認定を受けている道路ですので、

道路を作ったのは業者となり、

名義はA不動産というような私道が多いのです。

建築基準法上の道路なので建築は可能ですし、

幅員も基本的には4ｍ以上がありますが、

位置指定道路の場合は、

役所がメンテナンスはしませんので注意が必要です。

更に、道路には上下水が埋設されていますが、

位置指定道路の場合は、

私設管の場合もありますので、こちらも注意が必要です。

 

⑥法第42条第2項

42条2項道路の場合は幅員が4ｍ未満の道路です。

つまり、セットバックをする必要があります。

また、セットバックをするという事は

道路にある側溝も同じくバックする事になります。

アスファルト復旧費用、側溝費用などは

施主負担となります。

 

⑦法第43条2項

一番注意が必要です。

建築基準法上の道路と敷地が接していない場合、

建築は出来ませんが、

この43条2項道路は43条但し書き道路と

認定を受ければ建築が出来る可能性があります。

認定を受ける為には諸条件が

付きますので注意が必要です。

※諸条件は自治体によって異なります

また、43条道路の場合は、

住宅ローンの際にも注意が必要です。

ネット系やメガバンク系などは4

3条但し書き道路の場合、

融資を行わない場合があります。

※大半が私道です。

 

このように、道路の種別では幅員、市道、私道などの

情報が入っておりますので、

建築をする敷地に接している道路が基準法上の何の道路に

該当するのかの確認をして下さい。

 

最後に側溝の有無、形状です。

 

側溝とは、道路と土地の境界箇所に

雨水などが流れる溝の事です。

元の側溝が整備されており、

そのまま使用が出来る場合は問題はありません。

 

しかし、側溝が破損している場合では側溝のやり替えを

行う必要があります。

 

また前述のセットバックでは道路中心線から2ｍの

セットバックをする際に側溝も同じく

セットバックをする必要があります。

 

側溝には形状もあり、

 

A：U型トラフ

B：L型側溝

C：現場打ち側溝

 

上記3種類が多いです。

 

AとBの側溝は比較的に価格も安価な部類に入りますが、

側溝の距離が長い場合やCの現場打ち側溝の場合は高額となります。

 

また側溝により、行政の検査が必要な場合もあります。

 

このような事から土地選びをする際には、土地だけではなく、

敷地と接している道路の事をしっかりと調べてから進めて下さい。

 

この情報がお役に立てれば幸いです。