失敗しない土地選び：坪単価編

 

家を建てる方は、土地あり、土地無しに分かれます。

 

土地が無い方は土地から探す事になりますが、

購入するまでに沢山のポイントがあります。

 

失敗しない土地選びシリーズでは、

確実に抑えておきたいポイントを

複数回に分けてお知らせしていきます。

 

第7回目は坪単価編です。

 

土地を購入する際には坪単価を確認して、

購入する際の目安にします。

 

仮に土地の価格が2100万、

広さが30坪の場合は、

2100万÷30坪＝坪単価70万となります。

 

坪単価というのは非常にシンプルで、

最寄りの駅に近づけば坪単価は高くなり、

駅から離れていくと安くなります。

 

よって、自分が探しているエリアの

最寄りの駅周辺の坪単価を確認すれば、

一番高い坪単価を知れる事になります。

 

因みに、当社の本社がある寝屋川市駅、

徒歩5分圏内の坪単価は、

80万～90万程度です。

 

この坪単価を一つの目安にして、

先ほどの駅から離れていくと

坪単価が安くなると説明をしました。

 

●参考：寝屋川市坪単価（土地のみの場合）

徒歩5分以内：坪単価80万～90万

徒歩10分以内：坪単価60万～80万

徒歩15分圏内：坪単価50万～60万

徒歩20分圏内：坪単価40万～50万

 

 

このような非常に単純な金額設定となります。

 

●枚方市の場合（土地のみの場合）

徒歩5分以内：坪単価90万～110万

徒歩10分以内：坪単価80万～90万

徒歩15分圏内：坪単価60万～70万

徒歩20分圏内：坪単価50万～60万

 

同じくこのような考え方です。

 

掘り出しモノの土地がある、、

と思われるかも知れませんが、

はっきり言います。

 

ないです。

 

土地の坪単価は何度も言いますが、

非常にシンプルな理由で出来ていますので、

駅まで徒歩5分は坪単価90万するが、

坪60万で販売されている事はありません。

 

但し、私が今まで説明をしてきた坪単価は、

いわゆる「買っても良い土地」の坪単価です。

 

ここで何か問題がある土地だった場合は、

駅まで徒歩5分、坪単価60万はあるのです。

 

代表的な坪単価が安くなる土地

・前道が狭い（車で入れない）

・高低差が大きい

・再建築不可

・環境的瑕疵がある（工場、騒音、墓場など）

・前面道路が建築基準法上の道路ではない

・心理的瑕疵がある

 

このような理由です。

 

こういった項目を気にしない方には、

確かに掘り出しモノ物件かも知れませんが、

気になる方は多いと思います。

 

今までは物件自体の坪単価の話でしたが、

ここからは最終的な坪単価の話をします。

 

土地に付属する諸条件で

実際購入する土地価格が変わる話です。

 

例：Aの土地

坪単価70万

土地の大きさ30坪

販売価格：2100万

 

物件の諸条件

・中古住宅付き

・準防火地域

 

物件の条件は中古住宅付きなので、

解体費用がかかります。

解体工事が200万だとします。

 

物件価格2100万＋解体費用200万＝2300万

 

坪単価：約766,000となりました。

 

更に準防火エリアでは防火サッシ費用などで

建築費用が100万程度アップしますので、

 

物件価格2100万＋解体費用200万＋防火対応費100万＝2400万

 

坪単価：800,000となりました。

 

つまり、坪単価70万と思って購入したが、

家を建てるまでの条件を加えると、

坪単価が10万円アップして、

坪単価80万となったのです。

 

他にも、高低差処理、道路幅員が4ｍに

満たない場合などは、更に費用がかかります。

 

このような事から土地に付属する諸条件のトータルで、

最終的な坪単価を出すようにして下さい。

 

土地の坪単価は非常にシンプルだと申しましたが、

私の経験上、ねらい目は徒歩15分～25分と思います。

最寄り駅まで徒歩では若干遠いが、

自転車、バスなら駅まで近い土地です。

この土地なら比較的に坪単価も低くなる傾向があります。

 

最後に、

 

失敗しない土地シリーズとして全7回書きましたが、

このような内容をあなたが全て理解をして、

調べる事は不可能です。

 

何度も言っておりますが、土地の事を不動産屋に

調べてもらう事では到底内容が足りません。

 

つまり、実際にあなたが建てる建築会社に

土地の調査依頼をする必要があるのです。

 

ここは非常に重要なポイントです。

 

また、何度も使ってきた言葉として、

「土地選び」と言っており、

土地探しとは言っておりません。

 

何故だか分かりますか？

 

そもそも100点の土地はありません。

 

あなたがお金持ちで土地にいくらでもお金を

出せる方なら100点の土地はあるのかも知れません。

 

しかし、そのような方は非常にまれで、

私は出会った事がありません。

 

注文住宅で土地を選ぶ方は、

100点の土地を探すのではなく、

60点以上の土地を選んで下さい。

 

そして、敷地を読み解き、

日射取得やプランの計画で、

60点の土地に加点をしていくのです。

 

実際、皆さんそうしています。

 

この「失敗しない土地選び」シリーズで

お伝えした内容を学ぶと、

ただ闇雲に探すのではなく、

注意点をクリアしていき、

数ある物件の中から導かれた物件を

あなたは必ず「選ぶ」事が出来るはずなのです。

 

土地は待って「探す」のではなく、

進んで、「選ぶ」事が成功への近道なのです。

 

この情報がお役に立てれば幸いです。