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2025年05月25日 社長ブログ 社長コラム
失敗しないリノベーション：物件選び編
リノベーション（以下リノベ）と新築工事は、
進め方や注意点が大きく異なる点があります。
この「失敗しないリノベーション」シリーズでは、
リノベならではの注意点をテーマごとにお届けします。
第2回目は「物件選び編」です。
この記事では、「買ってはいけない物件」
「選んでもいい物件」の見分け方を、
耐震性・資産価値の視点から分かりやすく解説します。
リノベの成否は、実は物件選びで
8割決まるとも言われています。
後悔しないための最初の基準を学んでいきましょう。
※今回は戸建に絞って話をします
我が国の住宅には断熱と耐震の性能が段階的に、
見直されている歴史がありますが、
仮に1985年の家だとすると、
1985年当時の建築基準法で建物が作られています。
断熱、耐震などは別記事で詳しく書きますが、
物件探しの注意点として、
当時完成した年月を確認します。
3つの基準があります。
1981年（昭和56年6月）以前に完成した物件
1981年（昭和56年6月）以降に完成した物件
2000年（平成12年）以降に完成した物件
これを覚えて下さい。※重要です
そして、1981年（昭和56年6月）以前に
完成した物件は基本的には
購入してはいけません。
理由は耐震性です。
当時の法律で作られた家の耐震性は弱く、
旧耐震と呼ばれています。
各行政も旧耐震は補助金を出すので
解体を勧めているぐらいの扱いですので
購入する事はお勧めしません。
次に1981年（昭和56年6月）
以降に完成した物件ですが、
こちらは新耐震基準で作られた家ですので、
新耐震と呼ばれています。
一定の耐震性はあるものの、
現行基準と比べると劣る面があります。
よって、こちらの新耐震も
購入には慎重な判断が必要です
最後に2000年基準の建物です。
こちらの家は現在作られている
耐震基準と同じですので、
旧耐震、新耐震と比べると
2000年基準は理想です。
しかし、理想と現実問題が出てきます。
2000年基準の家は一番古くても、
築25年ですので、
まだまだ市場に出回っている
物件金額は高めです。
よって、実際の物件探しの際には、
新耐震基準（昭和56年6月以降の完成物件）を
マストとして探す事になるのです。
新耐震は2000年基準に比べると、
お勧めしませんと言う意味ですので、
絶対に購入してはダメではありません。
ここは誤解をしないように注意して下さい。
まとめると、1981年（昭和56年6月）以降に
完成した物件を探す事がポイントです。
この考えは物件探しの
スタート地点と思って下さい。
このスタートをクリアすれば、
物件探しで他の注意点を考えていきます。
ここからは、新築を建てる際に
土地を探す事と関係する事が多々出てきます。
●注意点（新築にも通じる視点）
・道路と敷地は平坦が理想
・物件の接道は2ｍ以上あるか
・物件の前道は4ｍの幅員があるか
・物件の前道は公道か
・前面道路の埋設管は公設管か
この項目は新築の家を建てる際に、
土地探しの際にお客様に伝えている
項目の代表例です。
リノベなので関係ないのでは？
と思われるかも知れません。
しかし考えて頂きたいのは
資産価値という観点です。
リノベは出来たが、高低差が大きくある
リノベは出来たが、接道が2ｍに満たない
リノベは出来たが、道路幅員が4ｍに満たない
リノベは出来たが、前道は私道
リノベは出来たが、私設管
このような事になると、
資産価値が下がる事はもちろんの事、
今回リノベをしてから更に20年～30年先に
建て替えをする可能性があるかも知れません。
その時になって、
数十年前にリノベをした際の諸々な問題が
邪魔をする可能性があります。
また将来、
売却をする際にも査定額に影響を及ぼします。
リノベ物件を探す際には、
行政の検査などがないなどの考えから
物件ばかりに目が行く事が
多いように思われます。
よって、やはり物件を探す際には
明確な基準が必要です。
土地の広さやエリアはもちろん大事ですが、
新耐震基準、資産価値、
将来の建て替えなどを考えて、
物件探しをして頂きたいと思います。
何度も「物件を探す」と言いましたが、
今回の内容を学ぶと、物件を探すのではなく、
条件にあった物件を「選ぶ」事になりますので、
比較的早くにご縁のある物件と
出会う事になるのです。
●覚えておきたい「築年数3つの基準」
①【1981年以前】：旧耐震 ⇒ 購入NG
②【1981年以降～2000年未満】：新耐震 ⇒ 条件付きでOK
③【2000年以降】：現行基準 ⇒ 理想
この情報がお役に立てれば幸いです。
