失敗しない土地選び： 法規（用途地域）（建ぺい率）（容積率）（建築協定）（地区計画）編

 

家を建てる方は、土地あり、土地無しに分かれます。

 

土地が無い方は土地から探す事になりますが、

購入するまでに沢山のポイントがあります。

 

失敗しない土地選びシリーズでは、

確実に抑えておきたいポイントを

複数回に分けてお知らせしていきます。

 

第6回目は法規

（用途地域）（建ぺい率）（容積率）（建築協定）（地区計画）編です。

 

土地のみを見て、購入するのは大変危険な行為です。

何故かと申しますと、その土地のエリアの

法律（法規）があるからです。

 

1つずつ解説していきます。

 

●用途地域

用途地域は都市計画法により13種類に分かれております。

 

（住居系）

13ある用途地域の中で8地域が住居系に該当します。

・第1種低層住居専用地域

・第2種低層住居専用地域

・第1種中高層住居専用地域

・第2種中高層住居専用地域

・第1種住居専用地域

・第2種住居専用地域

・田園住居専用地域

・準住居専用地域

 

例えば、第一種低層住居専用地域では、

後述する建ぺい率や容積率の制限が

厳しい地域になります。

 

（商業系）

13ある用途地域の中で2地域が商業系に該当します。

・近隣商業地域

・商業地域

 

銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域で、

住宅や小規模の工場も建てられる地域です。

 

（工業系）

13ある用途地域の中で3地域が工業系に該当します。

・準工業地域

・工業地域

・工業専用地域

 

工場を建てられる地域で、住宅やお店は建てられるが、

学校・病院・ホテルなどは建てられない

工業地域や住宅は建てられない

工業専用地域などがあります。

 

●建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する

建築面積の割合のことです。

土地面積にどれだけの建物を

建てられるかを定めたものです。

建ぺい率は30％～80％の地域があります。

 

例

土地：40坪

建ぺい率：50％

建築面積は40坪×50％の20坪となる

 

●容積率

容積率とは、敷地面積に対する

建物の延べ床面積の割合のことです。

その土地にどの程度の延床面積を

建てることができるかが分かる指標です。

容積率は50％～500％の地域があります。

 

例

土地：40坪

容積率：200％

建築面積は40坪×200％の80坪となる

 

 

●建築協定

建築協定とは、地域住民が独自に

建築ルールを自分たちで定めている制度です。

建築物の大きさ、高さ、外壁後退距離、

敷地の大きさ、分割の禁止、

建築物の見た目などを定めることができます。

 

メリット

地域の景観を守り、環境を維持することができる

 

デメリット

建築の自由度が制限される

 

●地区計画

地区計画とは、都市計画区域内にある

一定のまとまりを持った「地区」を対象に、

その地区の特性や状況に応じて、

よりきめ細やかなまちづくりを行うための計画

 

〇〇地区といったように街並みは綺麗な所が多いです。

しかし、建築協定と同じくルールがありますので

建築などの制限があります。

 

 

以上となります。

 

「へえそうなんだ、、」程度の印象かも知れませんが、

仮に工業地域や準工業地域の土地を購入すると、

家はもちろん建てられますが、工場も建築出来ます。

 

つまり、隣に工場が建つかも知れません。

 

また、工業地域では極端な話、

いわゆるタワマンも建築出来ますので、

住環境を考えれば、注意が必要となります。

 

では、用途地域の中でも理想とされる、

 

第一種低層住居専用地域の土地を購入したとします。

 

あなたは延床30坪の2階建ての家を

建てる事を考えています。

 

そして土地は30坪の土地を購入しました。

 

その後、建築屋さんからファーストプランを

提案されました。

 

延床面積は24坪です。

 

6坪足りませんね、、

※6坪は畳12枚分です

 

この原因は建ぺい率が40％だからです。

 

また、容積率も80％なので、

 

30坪の土地面積×建ぺい率40％＝12坪が建築面積

30坪の土地面積×容積率80％＝24坪が延床面積

 

となります。

 

つまり、あなたが望んでいる

延床面積30坪を可能とする土地は、

40坪程度は必要という事になります。

 

40坪の土地面積×建ぺい率40％＝16坪が建築面積

40坪の土地面積×容積率80％＝32坪が延床面積

 

更に、建築協定があるエリアの場合は、

外壁後退もありますので、

仮に外壁後退が1ｍとすると、

建ぺい率以外にも規制がかかり、

かなり厳しい条件となります。

 

このように今回の法規は特に

建築計画に影響を及ぼしますので、

実際に建ててもらう建築会社に

事前にしっかりと調べてもらい、

納得をしてから土地の購入をして頂きたいと思います。

 

この情報がお役に立てれば幸いです。